Acquisition d'un immeuble de bureaux pour PFO 2
La SCPI PFO2, du groupe Perial, a acquis Etoile Pleyel 1, développant 10 227 m2 de bureaux et 238 parkings en sous-sol, auprès du fonds allemand P2Value. Cet immeuble est situé boulevard de la Libération, à Saint Denis au pied du métro Pleyel et est entièrement loué à l’Agence Française de sécurité sanitaire des produits de la santé (AFSSAPS) et l’Institut national de prévention et d’éducation pour la santé (INPES). De plus, les baux ont été renouvelés intégralement juste avant la cession. Dans le cadre de cette acquisition, PFO2 envisage, conformément à sa politique d'investissement, de mettre en œuvre dans les 6 prochains mois des travaux significatifs d’amélioration de la performance énergétique de l'immeuble.
Cette opération illustre parfaitement notre discours concernant les mutations que connaît le secteur de l'investissement immobilier commercial. Il convient de revenir sur l'histoire récente de cet actif pour le comprendre, c'est en effet un cas d'école.
Histoire d'une vente forcée
L'immeuble Etoile Pleyel 1 avait été acquis, en 2007, par Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH, pour un montant de 58,75 M€. C'était en avril 2007 et à cette époque les acteurs qui dominaient le marché de l'investissement immobilier étaient les investisseurs qui utilisaient l'effet de levier, avec une dette pas chère et abondante ces stratégies permettaient à l'époque d'envisager de bons rendements et d'avoir une capacité d'investissement décuplée mobilisant peu de fonds propres. Cet environnement a conduit à une valorisation très excessive de beaucoup d'actifs immobiliers, comme pour cet immeuble dyonisien, qui bénéficie pourtant de solides fondamentaux locatifs (pied de metro, locataire para-publics...)
Pour Morgan Stanley ce n'est donc pas l'actif qui n'est pas bon, mais le financement, et surtout le prix d'acquisition. Avec 80% de levier, on peut considérer que cet immeuble a été financé avec environ 47 millions de dettes et 11.75 millions de fonds propres environ. Le retour aux analyses fondamentales suite aux premières turbulences financières de l'été 2007 (crise des subprimes) va plonger l'equity de cette opération sous l'eau, comme on dit dans le jargon immobilier. Concrètement cela veut dire que les nouvelles évaluations ne valorisent même pas l'immeuble au niveau de la dette restante. Fin 2010, cet immeuble était récemment valorisé 31.5 millions d'euros.
La vente de l'immeuble a été acté selon Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH pour 27 millions d'euros + un million d'euros en option. Ce montant servira très certainement exclusivement à rembourser les créanciers qui avaient financés l'acquisition en 2007.
Si tous les détails ne sont pas connus, la norme qui prévalaient en Europe en 2007 pour des financements d'immeubles de bureaux étaient des crédits in fine de 5 ans, soit une maturité du prêt en 2012. Le fond de Morgan Stanley devait donc probablement très prochainement devoir faire face au remboursement du capital emprunté en 2007. Morgan Stanley s'est donc très probablement retrouvé en position, inconfortable, de vendeur forcé.
Quelques leçons à retenir de cet exemple :
- Dans ces conditions les investisseurs en fonds propres et les donc les sociétés de gestion de SCPI peuvent, à l'image de Périal sur cette opération, négocier des conditions d'acquisition tout à fait favorable pour acquérir des actifs immobiliers de qualité à un prix qui permet de sécuriser un rendement correct sur plusieurs années. Beaucoup de propriétaires vont se retrouver en position de vendeur forcé, les bonnes sociétés de gestion, tout du moins celles qui sont équipées pour, sauront en profiter.
- La connaissance du marché immobilier sur lequel on investit est quelque chose de fondamental pour un gestionnaire. Le fond Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH a en visiblement fait les frais à Saint-Denis, et a également connu de pareilles déconvenues à Tokyo, Singapour ou encore dans l'Etat du Kansas aux Etat-Unis, avec des pertes de valorisation de 20 à 40% dans certains cas.
- La qualité des actifs est une chose, mais l'essentiel reste le prix d'acquisition et le rendement global qui en découle. Ce qui est vrai pour les investisseurs immobiliers l'est aussi pour les investisseurs en parts de SCPI : un prix d'acquisition trop élevé nuira nécessairement sur les performances à long terme de l'investisseur.