Pourquoi investir en nue propriété de parts de SCPI ?

 

L’intérêt d’acquérir la nue propriété de parts de SCPI réside dans la décote accordée sur le prix des parts au moment de l’acquisition. Comme on se prive de loyers pendant une certaine période définie lors de l’achat des parts, on bénéficie d'un prix décoté qui varie en fonction de la durée de privation des loyers.

Cette opération est intéressante dans les cas ou l'investisseur est fortement imposé et qu'il n' a pas besoin de percevoir ces revenus complémentaires qui seraient imposés pendant plusieurs années (5ans, 7ans, 10ans etc.). En effet, les revenus locatifs étant soumis à l’impôt sur le revenu il n’est pas toujours intéressant fiscalement de les percevoir et de payer des impôts dessus, a fortiori lorsqu’on se situe sur des tranches marginales d’imposition élevées.

On transforme alors un investissement dit de distribution en un investissement de capitalisation.

Toutefois au terme du démembrement, les parts reviennent en intégralité (on parle de pleine propriété) au nu-propriétaire et elles rapporteront pleinement des loyers après la récupération de l’usufruit.

Nue propriété SCPI

Après une réintégration sans frais de l’usufruit à la nue propriété, plusieurs possibilités.

 

Une fois la période de démembrement écoulée, la pleine propriété des parts revient au nu-propriétaire sans frais ni formalités.
Vous avez donc le choix de :

  • Conserver les parts de SCPI afin de toucher les loyers. Le rendement perçu devient alors très intéressant grâce à la décote initiale.
    Imaginons une SCPI qui distribue 5% de dividendes et qui vaudrait 100€, le dividende serait alors de 5€ par part. Ayant acheté la part à un prix décoté de 33% (pour 10 ans), le nu-propriétaire achète 1 part à 67€.
    A terme, le nu-propriétaire récupère 100% des revenus et perçoit donc 5€ (le niveau de dividende dans 10 ans est par nature imprévisible, et non garanti, mais l’effet multiplicateur joue dans tous les cas) pour 67€ investi,
    Soit 5€ / 67€ = 7,46%
  • Revendre les parts de SCPI détenues alors pleinement. Une plus-value peut être réalisée provenant de la décote initiale du prix des parts et de la revalorisation éventuelle de la valeur des parts de SCPI.
    Si là aussi rien n’est garantie en terme de valorisation, le principe fiscal veut que la plus-value « mécanique » liée au démembrement ne soit pas imposée : ni impôts, ni prélèvement sociaux. Et que l’impôt sur la plus-value ne porte que sur la partie excédant la décote, c’est à dire la valorisation du patrimoine sans tenir compte du démembrement initial.
    Concrètement en revendant à 110€ la part, vous n’êtes imposé que sur 10€, soit 110€ - 100€, et non pas 110€ - 67€.

Bien entendu la souplesse de fonctionnement des SCPI permet éventuellement de combiner les solutions, de ne vendre qu’une partie des parts de SCPI par exemple, ou bien de le faire de manière échelonnée dans le temps. Tout reste évolutif à terme.

Exemple

Prenons un exemple où l’on a un capital de 50 000 € à placer.

On acquiert donc la nue propriété des parts d’une SCPI.
La nue propriété est fixée à 5ans, la décote des parts est de 21%, le rendement est de 5,20% et on considérera une augmentation du prix des parts de 1% par an.

Les parts acquises pour 50 000 € valaient donc initialement 63 291 € en pleine-propriété.

Dans cet exemple, pendant les 5 premières années aucun loyer n’est versé au nu-propriétaire des parts. Cependant, après ces 5 années il récupère l’usufruit et reçoit donc tous les ans des loyers de 3 291 €.

A noter que ce niveau de loyer, rapporté au 50 000 € investi initialement offre un rendement de 3 291 € / 50 000 € = 6,58%.

Après 4 années pleines de distribution de revenus, il décide de se séparer de ses parts de SCPI et les revend intégralement au début de l'année 10.

Lors de la vente il percevra 63 584 €.

Ces 63 584 € se décomposent en fait en :

  • 50 000 € investis au départ
  • 13 292 € de gain en capital lié à la décote - non imposable.
  • 293 € de plus-value taxable selon la fiscalité des particuliers.

Dans cet exemple, seuls les 293€ liés à la revalorisation des parts de la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et plus précisément à l'impôt sur la plus-value.

Nue propriété SCPI

Peu de contraintes

L’achat en nue-propriété de parts de SCPI est donc une solution d'investissement intéressante qui permet de réaliser des gains non fiscalisables, de manière assez passives.

Cette solution présente aussi certaines contraintes. On retiendra notamment la période, plus ou moins longue, de privatisation des revenus locatifs (Cette aisance financière ne peut pas être supportée par tous), ainsi que la faible liquidité de l’investissement tant que le démembrement n’a pas pris fin et donc la difficulté élevée de revente des parts avant la réintégration de l’usufruit.

Le cas de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Dans le cas des contribuables imposés à l'impôt sur la fortune immobilière, l'achat de nue-propriété de parts de SCPI permet d’augmenter son capital immobilier sans qu’il ne rentre pour autant dans la base taxable de l’IFI. La valeur des parts de SCPI détenues en nue propriété n’a pas à être déclarée sur la déclaration de patrimoine immobilier puisque la nue-propriété en est exonérée.

C'est l'usufruitier qui doit en revanche déclarer la valeur en pleine propriété des parts de SCPI dans sa déclaration s'il est assujetti à l'IFI, même si en pratique, les usufruitiers sont souvent des sociétés personnes morales et sont donc non-assujetti à cet impôt.