Pourquoi investir en démembrement de parts de SCPI ?

 

 

Si l’on peut investir en se privant de revenus immédiats

L’intérêt d’acquérir la nue propriété de parts de SCPI réside dans la décote accordée sur la valeur des parts au moment de l’acquisition, comme on se prive de loyers futurs pendant une période définie lors de l’achat des parts, on les paye moins chères en fonction de la durée de privation des loyers.

Cette acquisition est intéressante si l’on est fortement imposé et si on peut se permettre de ne pas toucher ces revenus imposés pendant plusieurs années (5ans, 7ans, 10ans etc.). En effet, les revenus locatifs étant soumis à l’impôt sur le revenu il n’est pas toujours intéressant fiscalement de les toucher et de payer des impôts dessus, a fortiori lorsqu’on se situe sur des tranches marginales d’imposition élevées.
Toutefois l’acquisition de nue propriété de parts de SCPI permet d’être propriétaire de parts moins chères qui ne sont pas soumises à l’impôt mais qui rapporteront quand même des loyers après la réintégration de l’usufruit à la nue propriété.

Après une réintégration sans frais de l’usufruit à la nue propriété, Il est possible de :

 

-    Conserver ses parts de SCPI afin de toucher les loyers. Le rendement perçu devient alors très intéressant grâce à la décote initiale.

-    Décider de revendre ses parts de SCPI détenues alors pleinement. Une plus-value peut être réalisée provenant de la décote initiale du prix des parts et de la revalorisation éventuelle de la valeur des parts de SCPI (probable sur le long terme). De plus, seule la somme offerte par la revalorisation des parts est soumise à l’impôt sur le revenu et les charges sociales permettant un impôt moindre qu’avec un achat en pleine propriété.

Exemple

Prenons un exemple où l’on a un capital de 50 000 € à placer.

On acquiert donc la nue propriété des parts d’une SCPI.
La nue propriété est fixée à 5ans, la décote des parts est de 21%, le rendement est de 5,20% et on considérera une augmentation du prix des parts de 1% par an.

Les parts acquises pour 50 000 € valaient donc originalement 63 291 €.

Dans cet exemple, pendant les 5 premières années aucun loyer n’est versé au propriétaire des parts. Cependant, après ces 5 années il récupère l’usufruit et reçoit donc tous les ans des loyers de 3 291 €.

A noter que ce niveau de loyer, rapporté au 50 000 €investi initialement offre un rendement de 3 291 € / 50 000 € = 6,58%.

Après 4 années pleines de distribution de revenus, il décide de se séparer de ses parts de SCPI et les revend intégralement au début de l'année 10.

Lors de la vente il percevra 63 584 €.

Ces 63 584 € se décomposent en fait en :

  • 50 000 € investis au départ
  • 13 292 € de gain en capital lié à la décote - non imposable.
  • 293 € de plus-value taxable selon la fiscalité des particuliers.

Dans cet exemple, seuls les 293€ liés à la revalorisation des parts de la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et plus précisément à l'impôt sur la plus-value.

Peu de contraintes

L’achat en nue propriété présente quelques contraintes qui sont la période, plus ou moins longue, de privatisation des revenus locatifs (Cette aisance financière ne peut pas être supportée par tous), la faible liquidité de l’investissement tant que le démembrement n’a pas pris fin et la difficulté élevée de revente des parts avant la réintégration de l’usufruit.

L'IFI

Dans le cas des contribuables imposés à l'impôt sur la fortune immobilière, l'achat de nue propriété de parts de SCPI permet d’augmenter son capital immobilier sans qu’il ne rentre dans la base taxable de l’IFI. La valeur des parts de SCPI détenues en nue propriété n’a pas à être déclarée sur la déclaration de patrimoine immobilier. C'est l'usufruitier qui doit en revanche déclarer la valeur en pleine propriété des parts de SCPI dans sa déclaration s'il est assujetti à l'IFI.