Principe du démembrement :

Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement le droit de propriété en deux éléments constitutifs : l’usufruit et la nue propriété.

Principe du démembrement

Usufruit

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété et de profiter de tous les bénéfices que l'usage de la pleine propriété peut apporter. L'usufruitier perçoit les revenus en totalité pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie il accepte de ne pas être propriétaire à terme.

L'usufruit est toujours temporaire. La durée du démembrement peut être fixe, elle est alors définie dans le contrat de démembrement (5 ans, 7 ans, 10 ans…), ou elle peut être sur une durée viagère, auquel cas le décès met fin au démembrement.

Usufruit

Nue propriété

La nue propriété d'un bien est le droit de disposer de ce bien, c'est-à-dire de le céder en le vendant, mais sans en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Le nue propriétaire a donc la possession du bien démembré mais sans droit de jouissance. Ce n'est qu'à la fin du démembrement que le nue propriétaire récupère l'usufruit qui réintègre, sans aucun frais fiscaux ni droits d'enregistrement, la nue propriété et le nue propriétaire dispose du bien en pleine propriété.

Clé de répartition

Chacun de ces éléments, nue propriété et usufruit, ont des valeurs économiques distinctes qui varient en fonction de la durée du démembrement.
Ainsi l'usufruit aura d'autant plus de valeur que la durée de démembrement est longue. La clef de répartition des valeurs évolue donc selon la durée du démembrement.
La valeur économique de l'usufruit s'obtient de façon classique en actualisant les flux de trésorerie futurs générés par la détention de l'usufruit. La valeur économique de la nue propriété s'obtient par différence.
La clé de répartition retenue dans le contrat de démembrement peut être différente de la clef de répartition économique.

répartition des valeurs démembres

SCPI et usufruit :

Dans le cas des SCPI, l'usufruitier est celui qui reçoit les revenus pendant la période de démembrement et qui exerce le droit de vote aux assemblées générales.

Les revenus des parts de SCPI sont versés en totalité à l'usufruitier alors qu'il n'a payé qu'une fraction de la valeur totale des parts. Il y a donc un effet de levier qui décuple le rendement En contrepartie, c'est aussi l'usufruitier qui supporte toute la charge fiscale sur ces revenus (+ISF si applicable).

Acquérir l'usufruit de parts de SCPI ne présente un intérêt que dans certaines situations :

  • Si l'on est un particulier peu imposé
    En pratique les revenus sont donc imposés au taux marginal d'imposition + CSG et CRDS. Les contribuables ayant un taux d'imposition marginal bas profiteront d'une fiscalité plus faible, rendant l'opération plus intéressante.
  • Si l'on a des déficits fonciers à imputer
    En cas de déficit foncier existant, ceux-ci viendront en diminution des revenus distribués par les parts de SCPI. La fiscalité sera alors plus faible et le rendement global de l'opération plus attrayant.
  • Si l'on est une entreprise
    Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés ou sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peuvent utiliser le démembrement de parts de SCPI pour placer de la trésorerie à moyen-long terme. L'avantage pour ces sociétés est qu'elles peuvent déduire fiscalement l'amortissement de la valeur d'acquisition de l'usufruit sur la période du démembrement. L'économie d'impôt qui en résulte rend cette opération opportune pour certaines entreprises disposant de liquidités à placer.

Les principaux avantages sont donc l'effet de levier sur le rendement et l'optimisation fiscale pour les entreprises.
Les principales contraintes sont la période de blocage ferme des fonds, la fiscalité peu avantageuse si on est fortement imposé, et le fait que l'usufruitier ne bénéficie pas de l'appréciation de la valeur des parts.

SCPI et nue propriété :

Dans le cas des SCPI, le nue propriétaire ne reçoit aucun revenu pendant la période de démembrement. Il se prive temporairement de l'usufruit de ses parts.
En revanche lorsque le démembrement prend fin, le nue propriétaire récupère gratuitement l'usufruit et dispose du choix entre conserver ses parts de SCPI en pleine propriété afin de percevoir les revenus qui continuent d'être versés, ou bien revendre les SCPI pour encaisser son gain.

Acquérir La nue propriété de parts de SCPI ne présente donc un intérêt que dans certaines situations :

Si l'on peut investir en se privant de revenus immédiats

L'intérêt principal pour celui qui acquiert la nue propriété de parts de SCPI réside dans la décote accordée sur la valeur des parts au moment de l'acquisition.
En achetant la nue propriété de parts de SCPI, on achète en réalité le fait d'en être pleinement propriétaire à une date future. On doit donc payer en avance un investissement qui ne commencera à nous rapporter que dans quelques années.
L'investisseur doit savoir que s'il se prive temporairement des revenus locatifs, il ne paye bien évidemment aucun impôt pendant toute la période de démembrement. Les contribuables fortement imposés peuvent ainsi défiscaliser une partie de leur impôt sur le revenu.

Si l'on est imposé à l'ISF

Dans le cas des contribuables imposés à l'impôt sur la fortune, l'achat de nue propriété de parts de SCPI permet de réduire la valeur du patrimoine net qui sera taxé selon le barème applicable, et donc de réduire mécaniquement son impôt sur la fortune. La valeur des parts de SCPI détenues en nue propriété n'ont pas à être déclarée sur la déclaration de patrimoine. C'est l'usufruitier qui doit en revanche déclarer la valeur en pleine propriété des parts de SCPI dans sa déclaration s'il est assujetti à l'ISF.

Le rendement de ce type d'opération provient de la décote accordée initialement, des économies d'impôts réalisées (sur le revenu et/ou sur la fortune) et de la revalorisation éventuelle de la valeur des parts de SCPI (probable sur longue période).
Les principales contraintes sont la période de privation de revenu et la faible liquidité de l'investissement tant que le démembrement n'a pas pris fin.

SCPI et donation :

L'investissement en parts de SCPI démembrées est tout à fait opportun dans l'optique de rationnaliser son allocation d'actifs et de préparer la transmission de son patrimoine.
En effet, le démembrement de parts de SCPI permet de mettre en place des stratégies patrimoniales combinant démembrement de propriété et donation aux héritiers en ligne directe qui se trouvent être très efficaces.

Donation de la nue propriété aux héritiers

Cette technique consiste pour un investisseur :

  • à acquérir des parts de SCPI en pleine propriété
  • à opérer à un démembrement de parts sur une durée viagère
  • à faire donation de la nue propriété des parts
  • et à conserver l'usufruit des parts.

Ainsi pendant toute sa vie l'investisseur continuera à percevoir des revenus complémentaires issus des distributions de loyers générés par les parts de SCPI même si ce sera en réalité ses héritiers qui seront propriétaires des parts.

Au décès de l'investisseur, l'usufruit prendra fin et réintègrera donc gratuitement la nue propriété. Les héritiers se retrouveront pleinement propriétaire des parts de SCPI dont on leur avait donné la nue propriété. Ils pourront choisir de conserver cet investissement pour profiter des loyers versés ou bien de revendre leurs parts pour récupérer le capital et mener d'autres projets.

Généralement, les donations se font aux enfants ou petit enfants. L'avantage des SCPI est que l'on peut faire des donations selon la répartition que l'on souhaite. La flexibilité des parts de SCPI permet d'affecter à chaque héritier la quantité de parts souhaitées et de ne pas léguer de biens en indivision, qui sont souvent sources de tension lors des successions.

Cette technique aura permis d'optimiser la transmission de son patrimoine car elle place hors succession toute une partie du patrimoine légué. Aucun droit de succession n'est payé sur la partie de l'épargne ainsi transmise. S'agissant de donations antérieures, elles ne passent pas dans la succession et ne sont par conséquent pas taxées.

Donation de l'usufruit

Les stratégies prévoyant la donation de l'usufruit suite à un démembrement de propriété sont beaucoup plus rares. Il y a en effet peu d'avantages économiques à le faire dans la pluparts des cas.

Les cas particuliers ou il est néanmoins tout à fait adapté de mettre en place une telle stratégie ne relèvent pas d'une logique de rendement. C'est le cas lorsque l'on souhaite faire profiter un proche de revenus réguliers pendant une certaine durée. C'est en quelque sorte une forme de don qui présente des avantages fiscaux.

En mettant en place un démembrement de parts de SCPI suivi de la donation de l'usufruit pour une durée de 2, 3, 4 ou 5 ans, on va pouvoir économiser de l'impôt sur le revenu puisque l'on n'aura plus a déclarer les revenus qui seront directement versé à l'usufruitier. De plus s'il on est imposé à l'ISF on diminuera sa charge d'impôts sur la fortune en réduisant son patrimoine taxable.

En dehors de toute logique d'investissement, cette technique permet de subvenir aux besoins de ses proches en bénéficiant d'un régime fiscal favorable. Elle peut être mise en place par exemple au profit d'enfants étudiants (non rattachés fiscalement) pour financer leurs études ou au profit de parents en situation de dépendance qui ne subviennent pas à tous leurs frais de santé.