SCPI à capital fixe

Le marché secondaire des parts de SCPI a connu de profondes réformes depuis 2001. Elle ont eu pour but de fluidifier le marché des parts pour éviter tout risque de blocage technique du marché secondaire comme au milieu des années 90. Il est désormais question d'un prix d'exécution qui résulte de l'offre et de la demande. Ce prix correspond à ce que perçoit le vendeur lorsqu'il cède ses parts.

Conformément aux dispositions de l'article 214-59 du code monétaire et financier et de l'article 422-22 du règlement général de l'AMF les SCPI à capital fixe se doivent de disposer d'un marché secondaire ou s'échangent les parts.

Marché secondaire

Le marché secondaire est organisé par la société de gestion qui gère la SCPI. C'est elle qui reçoit les ordres d'achat de parts et les ordres de vente de parts afin de tenir à jour le registre des ordres. Ce registre est horodaté, ce qui permet de classer chronologiquement les ordres reçus.

Que ce soit pour un ordre d'achat ou un ordre de vente, ce sont toujours les mêmes éléments qu'il convient de communiquer à la société de gestion : position acheteur ou vendeur, quantité de parts, prix de la part.

A intervalle réguliers, la société de gestion procède à la confrontation des ordres d'achats et des ordres de ventes. Ces confrontations doivent se tenir tous les 3 mois au minimum selon les dispositions légales, mais chaque SCPI à la liberté de procéder à des confrontations selon la périodicité qu'elle choisit. En pratique ces confrontations sont souvent plus fréquentes (hebdomadaires, bimensuelles, ou mensuelles).

Ces confrontations servent à déterminer le prix d'exécution, qui est le prix unique auquel seront échangées toutes les parts pour la confrontation en question. Ce prix correspond au prix qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts au cours de la confrontation.

Fonctionnement

On détermine le prix d'exécution de la manière suivante :

On classe tous les ordres d'achat en fonction du prix proposé, du plus grand au plus petit
On classe tous les ordres de vente en fonction du prix proposé, à l'inverse, du plus petit au plus grand.

Exemple :

Ordres d'Achat Ordres de Vente
Quantité Prix Maximum Proposé Quantité Prix Minimum Demandé
15 134 5 130
20 133 15 131
15 132 25 132
20 131 15 133
15 130 10 134
85

 

70

 

On détermine ensuite le prix d'exécution qui est le prix auquel peut être échangé la plus grande quantité de parts.

Dans notre exemple :

Prix Nombre de parts à l'achat à ce prix Nombre de parts à la vente à ce prix Nombre de parts échangées à ce prix
130 85 5 5
131 70 20 20
132 50 45 45
133 35 60 35
134 15 70 15
Le prix d'exécution est 132

A noter :

  • Si plusieurs prix d'exécution sont déterminés sur la base de ce critère, le prix d'exécution retenu sera celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible ; puis si l'égalité persiste, celui qui est le plus proche du dernier prix d'exécution retenu.
  • La société de gestion doit être en mesure de communiquer à toute personne qui en fait la demande les cinq prix d'achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles figurant sur le registre des ordres ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix.

Une fois le prix d'exécution déterminé, tous les échanges de parts se font à ce seul prix, et seuls les ordres compatibles avec ce prix sont exécutés.

Les ordres d'achat qui seront exécutés en priorité seront les ordres d'achat les plus généreux et les ordres de vente qui seront exécutés en priorité seront les ordres de vente les moins exigeants. On donne donc priorité aux acteurs qui contribuent à la fluidité du marché. A limite de prix égal, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d'inscription sur le registre, priorité est donc accordée dans ce cas à l'ordre le plus ancien.

Dans notre exemple, voici comment les ordres seront exécutés :

tableau revente des parts
  • Tous les ordres de vente compatibles avec le prix d'exécution ont été exécutés pour cette confrontation, soit 45 parts vendues.
  • Les ordres d'achats les plus généreux, avec un prix proposé à 134€ et à 133€ ont été exécutés en totalité, soit 35 parts achetées.
  • Les ordres d'achats à 132€ sont exécutés partiellement, priorité étant donné aux 10 ordres enregistrés les plus tôt sur le registre.
  • Les ordres d'achats les moins généreux, à 131€ et à 130€ ne seront pas exécutés.
  • Les ordres de vente les moins généreux, à 133€ et à 134€ ne seront pas exécutés.
  • Exemple donné à titre d'illustration, les configurations peuvent être diverses et variées sur le registre des ordres d'une SCPI.

Le vendeur reçoit le montant du prix d'exécution fixé fois le nombre de parts qu'il a vendu.
L'acheteur paye le prix acquéreur qui correspond au prix d'exécution + 5% de droits d'enregistrement au Trésor Public + commission de souscription.

Les ordres non exécutés restent inscrit sur le registre pour les confrontations ultérieures. Il est néanmoins possible d'annuler son ordre en informant la société de gestion selon les modalités d'usage.

Marché de gré à gré

Une vente ou un accord de gré à gré consiste simplement à céder ses parts en se mettant d'accord sur un prix avec un acheteur. Ce prix est librement négocié entre le vendeur et l'acheteur.
Il faut toutefois notifier la société de gestion du changement de propriétaire des parts, une commission forfaitaire est généralement appliquée et est à la charge de l'acheteur, tout comme les droits de mutations de 5% à payer au Trésor Public.

SCPI à capital variable

Retrait du capital

La revente de parts de SCPI à capital variable peut se faire à tout moment en demandant à la société de gestion de procéder au retrait des parts du capital de la SCPI. La société de gestion reverse alors au vendeur le capital investi, qui correspond au prix d'exécution de la part.

Plafond statutaire

Les SCPI à capital variable ont un plafond de capital maximum statutaire, il n’est plus possible de souscrire quand le capital statutaire est atteint. L'assemblée générale des associés peut voter un déplafonnement de ce plafond statutaire pour augmenter la taille de la SCPI.

Fonctionnement des retraits

Les demandes de retrait de parts sont traitées immédiatement sous réserve que des demandes de souscription existent pour un montant au moins équivalent en contrepartie. La Société de Gestion ne se portant pas acheteuse (sauf dans quelques cas), si les demandes de retraits sont supérieures aux demandes de souscriptions, l'assemblée générale des associés pourra décider de la création d'un fonds de remboursement destiné à satisfaire les demandes de retraits qui n'auront pas pu être traitées. Ce fond de remboursement est doté par la vente d’actifs immobiliers composant le patrimoine de la SCPI et ensuite à rembourser le capital.

Pour plus de détails sur le fonctionnement des SCPI à capital variable.

A noter :

  • En cas de blocage des retraits, c'est-à-dire si dans un délai de 12 mois, 10% au moins des parts de SCPI en attente de retrait ne peuvent être traités, l'assemblée générale des associés, sur proposition de la société de gestion, pourra mettre en place un marché secondaire dans les conditions fixées par le règlement général de l'autorité des marchés financiers (AMF).
  • Actuellement, les conditions du marché des parts sont saines et aucune SCPI à capital variable n'est en situation de blocage. Dans certains cas la collecte peut être suspendue temporairement. C'est le cas lorsqu'une SCPI collecte beaucoup en peu de temps et doit investir cette collecte avant de pouvoir émettre à nouveau des parts.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont des durées de vie limitées. Cette limite de durée est en accord avec la durée du dispositif fiscal sur lequel elles se basent. Dans ce cas il est ainsi prévu une période de liquidation de la SCPI. Ceci implique que la SCPI doit vendre tous les actifs immobiliers qu'elle détient.

La période de liquidation est prévue pour durer en général au minimum 2 ans. En effet il faut savoir qu'un appartement vide ne se vend pas au même prix qu'un appartement occupé par un locataire, la société de gestion optimise la revente des biens en essayant de revendre les appartements vides et donc plus chers. Un délais est donc nécessaire pour mener a bien et au mieux les opérations de revente des biens.

Il est important de noter que pour les SCPI fiscales le marché secondaire est très peu actif, on ne peut donc souvent pas échanger les parts détenus. En effet puisque l'avantage fiscal associé à la détention de part de SCPI fiscale n'est pas transmissible, il n'est pas intéressant d'acquérir des parts de SCPI fiscale en deuxième main. Il n'y a donc pas d'acheteur de seconde main pour les SCPI fiscales.

Il reste néanmoins possible de céder ses parts de SCPI fiscales, cela se fera généralement par un accord de gré à gré et à un prix minoré, afin de rendre l'opération intéressante pour l'acheteur.

Evolution capital scellier

Exemple d'une SCPI Scellier BBC sur 9 ans créée en 2010 et cloturée au 31 décembre 2010 avec 60 millions d'euros de capital. Le capital reste inchangé pendant toute la durée des investissements et décroit progressivement à la fin des obligations fiscales au fur et à mesure de la liquidation du patrimoine.