Comme son nom l'indique, la particularité des SCPI à capital variable est la variabilité du capital. Cela signifie en pratique que l'on peut souscrire des parts ou demander le retrait (= remboursement aux conditions de marché) de ses parts à tout moment. Il existe néanmoins un capital maximum que la SCPI ne peut dépasser et les conditions de la variabilité du capital sont encadrées.
Si sur une période les demandes de souscription sont supérieures aux demandes de retrait, alors le capital de la SCPI augmente, ce qui lui permet de pouvoir réaliser des opérations d'investissements supplémentaires.
Si au contraire les demandes de souscription sont inférieures aux demandes de retrait, alors le capital de la SCPI diminue, et les demandes de retrait non compensés par des souscriptions sont payés grâce au fond de remboursement constitué, ou alimenté par des opérations de cession d'actif.
Exemple d'une SCPI à Capital Variable créée en 1998 avec 100 millions d'euros de capital et dont le capital évolue chaque année en fonction du solde des opérations de souscription et des opérations de retrait. Cette SCPI disposerait ainsi de 116 millions d'euros de capital aujourd'hui. La SCPI ajuste son patrimoine en fonction du solde des souscriptions / retraits en achetant / vendant des biens immobiliers.