Il existe 2 types de SCPI :
| SCPI à Capital Fixe | SCPI de Rendement | SCPI à prépondérance Bureaux |
|---|---|---|
| SCPI à prépondérance Commerces | ||
| SCPI Diversifiées | ||
| SCPI Spécialisées | ||
| SCPI Fiscales | SCPI Pinel (ex Duflot, Scellier, De Robien...) | |
| SCPI Malraux | ||
| SCPI à Capital Variable | SCPI de Rendement | SCPI à prépondérance Bureaux |
| SCPI à prépondérance Commerces | ||
| SCPI à prépondérance Santé & éducation | ||
| SCPI à prépondérance Hôtels, tourisme & loisirs | ||
| SCPI à prépondérance Logistique & locaux d'activité | ||
| SCPI à prépondérance Résidentiel | ||
| SCPI Diversifiée | ||
| SCPI Alternatifs | ||
| SCPI de Plus Value | ||
Les SCPI à capital Variable :
SCPI de rendement :
L’objectif est ici le rendement, donc la perception de loyers stables et réguliers.
On y recherche une rentabilité optimale d’où la sélection de biens immobiliers de grande qualité dans des zones ou le marché
locatif est dynamique. Ces SCPI investissent sur des marchés immobiliers dont les rendements sont historiquement plus forts que sur l’immobilier résidentiel (bureaux, murs de commerce…)
Il existe plusieurs types de SCPI de rendement. En fonction du type de biens immobiliers dans lesquelles elles choisissent d’investir ou de la localisation géographique des biens, on distingue :
Les SCPI classiques diversifiées
Elles représentent la majeure partie du marché des SCPI.
Ces SCPI investissent majoritairement dans des immeubles de bureaux, et plus marginalement dans des murs commerces, locaux d’activités, entrepôts. Cette diversification leur permet de générer des revenus réguliers.
Les SCPI murs de magasins
Ce sont des SCPI spécialisées dans l’immobilier de commerce, elles achètent souvent de petites surfaces en centre ville mais aussi de plus en plus les murs de supermarchés, qui offrent des rendements élevés.
Les SCPI régionales
Elles se concentrent sur un secteur géographique restreint pour profiter des conditions spécifiques des marchés locaux et des perspectives d’évolution au niveau local. Cette politique est plus risquée mais offre aussi de meilleurs rendements.
Les SCPI internationales
Très marginales ces SCPI investissent sur des biens immobiliers diversifiés à l’échelle européenne (Allemagne principalement).
Répartition :
SCPI fiscales :
L’objectif est ici l’optimisation fiscale au travers de dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Les biens immobiliers achetés par la SCPI fiscale doivent répondre aux critères d’éligibilité et respecter les engagements de location édictés pour la loi Pinel notamment. Pour en savoir plus Les SCPI PINEL.
Il existe également une SCPI de déficit foncier. Cette politique d'investissement originale permet de "créer" du déficit foncier pour gommer l'imposition des revenus fonciers existants. S'appuyant sur le régime fiscal de droit commun cette SCPI est particulièrement intéressante pour les contribuables qui déclarent beaucoup de revenus fonciers.
SCPI de plus-value :
L’objectif est ici de réaliser à moyen-long terme de fortes plus-values en achetant des biens ou des ensembles immobiliers ayant un fort potentiel de valorisation. On ne perçoit donc peu ou pas de loyers pendant la vie du placement, tous les revenus sont versés sous forme d'augmentation du prix de la part.
Ces SCPI de plus-values sont peu nombreuses. La plus connue et la plus ancienne d'entre elles est la SCPI NOVAPIERRE RÉSIDENTIEL (ex- PIERRE 48) dont l'objectif est de constituer un patrimoine immobilier composé de beaux appartements soumis à la loi de 1948, en viager ou en nue-propriété, situés principalement à Paris. Ces appartements sont acquis avec une décote qu’ils perdent automatiquement lorsqu’ils se libèrent, ce qui génère mécaniquement de la plus value sur le patrimoine.
Plus récemment le groupe Primonial à aussi créé une SCPI de plus-value (dite aussi SCPI de Capitalisation) en collaboration avec la société PERL, spécialiste reconnu du démembrement de propriété. Cette SCPI se nomme Patrimmo Croissance Impact.
On pourrait citer également la SCPI SOFIPRIME gérée par Sofidy, ce qui nous fait en tout et pour tout 3 SCPI de plus-values présentes sur le marché des SCPI.
A noter : Il est important de préciser que quelque soit le type de SCPI, les sommes collectées sont toujours investies à 100% dans des biens immobiliers. Il s’agit donc dans tous les cas d’épargne immobilière non cotée procurant des revenus à l’abri des fluctuations boursières et monétaires et qui est assimilable en tout point à un investissement locatif sur un bien immobilier. Avec quelques avantages supplémentaires…
SCPI à capital fixe
On peut souscrire des parts au moment de la constitution de la SCPI ou bien pendant les périodes d'augmentation de capital.
Concernant les SCPI de rendement à capital fixe, il n’est pas prévu de liquider la SCPI dans une date future. Certaines SCPI de rendement existent depuis des dizaines d’années. Pour récupérer son capital et mettre un terme à son investissement on peut céder ses parts sur un marché secondaire organisé par la société de gestion ou par une opération de gré à gré si on trouve soi-même un acquéreur.
Concernant les SCPI fiscales (qui sont toujours à capital fixe) il est prévu de liquider la SCPI au terme des opérations d’investissements. Le porteur de part récupère donc le capital investi lors de la liquidation de la SCPI fiscale (voir ici).
SCPI à capital variable
On peut souscrire des parts au moment de la constitution de la SCPI ou bien à tout moment au cours de la vie de la SCPI. On peut également céder ses parts à tout moment en demandant le retrait du capital investi. La différence entre les souscriptions et les retraits sur une période constitue la variable d’ajustement du capital. L'actif immobilier de la SCPI croît ou se réduit en fonction du capital.