Parmi les principaux acteurs qui participent à la vie d'une SCPI on retrouve :

La société de gestion

Les SCPI sont créées et administrées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce sont ces sociétés de gestion qui établissent les statuts de chaque SCPI. Lorsqu’elles créent une SCPI les sociétés de gestion fixent les caractéristiques propres à chaque SCPI :

Au niveau du passif :

  • Le type de SCPI, capital fixe ou capital variable
  • Le montant du capital et la taille de chaque part
    Exemple : 100 million d'euros, constitué de 2000 parts de 500 euros
  • La possibilité de procéder à des augmentations ou diminutions de capital
  • Les modalités de cession ou de remboursement des parts

Au niveau de l'actif :

  • La politique d'investissement suivie
  • Les caractéristiques des biens immobilier que la SCPI va acquérir
  • La possibilité d'opérer à des arbitrages au sein du portefeuille d'actifs acquis

Au niveau du fonctionnement de la société :

  • Politique de distribution des revenus et des plus values réalisées
  • Composition du conseil de surveillance et des organes dirigeants
  • Le nombre de part minimum requis pour souscrire
  • Nomination d'un expert immobilier indépendant
  • Nomination d'un commissaire aux comptes

Concrètement une Société de gestion crée une SCPI, puis la fait valider par l'Autorité des Marchés Financiers. Elle est ensuite impliquée tout au long de la vie de la SCPI. Elle assure donc la collecte des souscriptions, puis procède aux acquisitions immobilières pour constituer le patrimoine. Elle s'occupe de la gestion locative du patrimoine et de la gestion du parc immobilier de la SCPI. C'est la société de gestion qui organise le marché secondaire de sa SCPI le cas échéant et qui procède à la liquidation du patrimoine dans le cas des SCPI fiscales. L'information des associés est aussi de son ressort. Globalement, toutes les tâches de gestion courante incombent à la société de gestion. Les sociétés de gestion ont donc un rôle central et essentiel. Il est fréquent qu'elles sous-traitent certaines tâches, auprès de sociétés appartenant à leur groupe ou de sociétés externes.

L'assemblée générale

L’assemblée générale, comme pour les sociétés commerciales, réunit sur convocation et à intervalle régulier tous les associés de la Société Civile de Placements Immobiliers. L’assemblée générale peut être ordinaire (AGO) ou extraordinaire (AGE). Chaque associé peut être présent ou représenté et dispose d’un nombre de voix proportionnel aux parts qu’il détient dans le capital de la SCPI.
L’assemblée générale désigne les membres du conseil de surveillance, et également le commissaire aux comptes et l’expert évaluateur immobilier. Lors de l’assemblée générale ordinaire qui a lieu tous les ans, les associés sont appelés à approuver les comptes annuels, la gestion de l’année précédente, ainsi qu’à approuver les valeurs d’expertises des immeubles, mais aussi les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI. L’assemblée générale ordinaire vote les résolutions et notamment décide de la distribution des bénéfices.
L’assemblée générale dispose également du pouvoir de révoquer la société de gestion qui administre la SCPI et d’en nommer une autre.

Le conseil de surveillance

Chaque SCPI est dotée d’un conseil de surveillance. Ce conseil de surveillance est chargé de représenter l’ensemble des associées de la SCPI et de procéder à des vérifications et des  contrôles concernant les actes de gestion effectués par la société de gestion. Il doit d’ailleurs rendre annuellement un rapport sur le résultat de ses contrôles. Composé entre 7 et 12 membres élus par l’assemblée générale parmi les associés, le conseil de surveillance émet un avis sur les projets de résolution proposés à l’assemblée générale et émet des observations et des commentaires sur le rapport annuel établis par la société de gestion.

L'AMF

L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) intervient à plusieurs stades pour exercer son rôle de régulateur et aussi son rôle de contrôle sur les opérations financières. Concernant les SCPI, l'AMF intervient en premier lieu pour délivrer les agréments aux sociétés de gestion afin qu'elles puissent exercer l'activité de société de gestion de SCPI. Par la suite l'AMF délivre également un visa pour chaque SCPI mise sur le marché par les sociétés de gestion agréées. L'AMF avalise au préalable chaque opération, mais elle a aussi un pouvoir de contrôle et de sanction tout au long de la vie des produits, ce qui assure la régularité des opérations.

Le commissaire aux comptes

Dans chaque SCPI un commissaire aux comptes est désigné par l'assemblée générale et effectue annuellement une mission de certification des comptes annuels de la SCPI dont il certifie les comptes. Le commissaire aux comptes exprime son opinion en certifiant que les comptes sont « réguliers et sincères et qu'ils donnent une image fidèle », avec ou sans réserves et en justifiant ses appréciations. Il remet un rapport sur ces travaux qu'il présente lors de l'assemblée générale ordinaire. D'une manière générale le rapport présente toutes les observations utiles. Il est également à disposition des tiers.

L'expert immobilier

L'actif des SCPI étant composé uniquement de biens immobiliers, l'évaluation régulière de ces biens est fondamentale afin de pouvoir déterminer correctement la valeur de chaque part. C'est pourquoi un expert immobilier indépendant est nommé dans les statuts de chaque SCPI afin de procéder régulièrement à l'évaluation précise de la valeur de marché de chaque bien immobilier détenu. Cet expert indépendant engage sa responsabilité vis-à-vis des associés de la SCPI. Ses travaux permettent notamment de déterminer les valeurs de réalisation et les valeurs de reconstitution des parts.

Le Dépositaire

Dans le dispositif de gouvernance et de contrôle des SPCI intervient depuis 2012 (Directive AIMF) un dépositaire par la société de gestion et dont la nomination est ratifiée par l'assemblée générale des associés.

Les fonctions principales du dépositaire sont :

  • le contrôle de la régularité des actes de gestion et décisions prises par la société de gestion.
  • le contrôle de l’inventaire des actifs de la SCPI (financiers et immobiliers).

Il est donc entre autres chargé de garantir la réalité des actifs immobiliers et de contrôler la régularité des opérations effectuées par la société de gestion de la SCPI.

Le dépositaire est une banque et doit être indépendant de la société de gestion. En pratique seuls 3 acteurs se partagent le marché : CASEIS, Société Générale Securities Services et BNP Paribas Securities Services.

Le dépositaire agit au bénéfice exclusif des épargnants de SCPI et préserve l'égalité de traitement entre les différents investisseurs. Il a accès à l'ensemble des comptes ouverts par la SCPI, suit tous les mouvements bancaires et relève ceux qui pourraient ne pas correspondre aux activités de la SCPI contrôlée.

En pratique, le dépositaire effectue des contrôles à posteriori et veille au respect des règles d’investissement et de composition de l’actif , il le contrôle de la valorisation des actifs à travers les rapports d’expertises, et il suit la justification des comptes d’attente et des frais de gestion notamment. Ses missions concernent aussi le respect des périodes de souscription et de rachat, ainsi que le suivi de la distribution ou encore le contrôle du nombre de parts (entre le teneur de registre - la Société de gestion - et la comptabilité).