30/03/2018- SCPI de rendement - HSBC REIM - SCPI Elysées Pierre - Acquisitions
Elysées Pierre, l’une des plus anciennes et plus importantes SCPI de bureaux du marché, gérée par HSBC REIM, vient d’investir 95 M€ dans un immeuble en région parisienne. Elle n’avait procédé qu’à deux acquisitions en 2017. Son rendement, l’an dernier, s’est établi à 3,76%.
Seulement deux acquisitions en 2017 – L’opération a été réalisée avec Icade Promotion qui transmet le bien, dont la livraison est prévue pour le 4e trimestre 2019, assorti d’un bail ferme de neuf ans contracté avec la société Orange, futur locataire de l’immeuble. Elysées Pierre s’assure ainsi à terme d’un revenu sécurisé, généré par un actif aux meilleurs standards des normes environnementales et énergétiques. Elle rattrape également un certain retard dans son programme d’investissement. En octobre dernier, comme l’expliquait Dominique Paulhac, Directeur de la Direction des Affaires Immobilières d’HSBC France, la SCPI disposait en effet d’un solde à investir d’environ 130 M€, n’ayant procédé l’an dernier qu’à deux acquisitions : le 2e étage de la Tour Areva, située à La Défense (1 place de la coupole), acheté le 20 juillet 2017 (rendement de 6,53%) ; et le 7e étage de la Tour Atlantique, situé à La Défense (81 avenue du Général de Gaulle), acheté le 10 octobre 2017 (rendement de 5,80%).
Cessions génératrices de plus-values – La SCPI, qui vise comme le rappelle son gestionnaire, « la valorisation du patrimoine et la génération d’un rendement résilient sur le long terme », s’est également par ailleurs employée à rajeunir son patrimoine existant. Soit en procédant à des travaux de rénovation ; soit en cédant des actifs devenus non stratégiques. Ces opérations de cessions sont d’ailleurs génératrices d’importantes plus-values de cession -notamment les actifs détenus dans le quartier « Delage » de Courbevoie, en cours de réalisation-, qui viennent s’ajouter aux importantes réserves dont disposait déjà Elysées Pierre (10,76 € par part à fin 2016). Une cagnotte qui lui permet de compenser la baisse des revenus constatée en 2017, résultat d’un recul sensible des taux d’occupation.
Baisse du dividende – La SCPI, qui constatait néanmoins à la fin du dernier trimestre 2017 « une relocation plus rapide des immeubles vacants », affichait en effet à cette même date un taux d’occupation financier de 81,97%, contre 87,78% à fin 2016. Une situation qui devrait s’améliorer prochainement, si l’on en croit les détails fournis dans les derniers bulletins trimestriels, mais qui conduit de fait à un léger recul des loyers facturés en 2017 (-2,42%), dont le montant (87,94 M€) s’affiche peu ou prou au même niveau qu’en 2015 (87,95 M€), après avoir atteint un pic à 90,12M€ en 2016. Elysées Pierre fait le choix de réduire la partie des dividendes issus de ces revenus fonciers dans des proportions encore plus importantes (26,70 € par part, contre 29,47 € en 2016, soit -9,4% de baisse), tout en prélevant moins de plus-values distribuables sur ses réserves (3,30 € par part, contre 3,53 € en 2016). Résultat, le dividende global (30 € par part), conforme aux anticipations, recule d’un peu plus de 9% (33€ en 2016), conduisant à un taux de distribution de 3,76%, en retrait par rapport à 2016 (4,13%). La performance globale des parts s’affiche à 5,24%, compte tenu d’une variation du prix de ces dernières de 1,48% l’an dernier. Rappelons qu’Elysées Pierre avait procédé en 2015 et 2016 à deux importantes revalorisations, conduisant à une progression du prix de souscription de près de 23% en un peu plus d’un an…
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