Comment fonctionne ce dispositif de réduction d'impôt scellier BBC ? Quels sont les avantages à profiter de ce dispositif via les SCPI ? Comment se déroule ce type d'investissement pour un particulier ?
Nous allons essayer de vous éclairer sur ces questions.
Le dispositif Scellier BBC
La loi scellier BBC est une loi de réduction d'impôt sur le revenu pour les particuliers en contrepartie d'un investissement réalisé dans l'immobilier résidentiel locatif "vert".
Construire et construire "vert"
Ce mécanisme d'incitation fiscale a pour objectif d'une part de contribuer à renouveler le parc immobilier existant avec des constructions neuves, plus modernes et moins gourmandes en énergies, et d'autre part, elle vise également à lutter contre la crise du logement et à l'inflation des loyers dans les grandes villes par l'obligation pour l'investisseur de mettre en location le bien immobilier pendant au moins 9 ans et par l'existence de plafonds sur les loyers.
Investissements immobiliers éligibles
Sont éligibles à la réduction d'impôt, les investissements qui concernent :
- des logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement
- des logements acquis en vue de leur réhabilitation
- des logements acquis en vue d’une transformation à usage d’habitation
- des logements inachevés acquis en vue de leur achèvement
Dans tous les cas, la construction de logement devra être labélisée BBC et devra pour cela répondre à des critères environnementaux strics concernant la consommations d'énergie, l'isolation, etc...
Investissements géographiquement éligibles
Les investissements réalisés doivent être réalisés dans les zones à forte demande locative telles que définies par arrêté ministériel. Ces zones géographiques sont déterminées en fonction de l'offre et de la demande de logements, la réduction d'impôt prévue n'est pas accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
On classe ces zones de la manière suivante :
Réduction d'impôt
L'avantage fiscal du dispositif fiscal scellier BBC consiste en une réduction d'impôts directement sur le net à payer de 13% du montant de l'investissement en 2012. Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans. Ainsi pour un investissement en 2012 de 100 000 € vous bénéficier d'une réduction d'impôt de 1 444 € par an pendant 9 ans (100 000 x 13% / 9 = 1 444 €).
La base de la réduction d'impôt est limité à 300 000 € maximum par an par contribuable, soit au maximum 4 333 € de réduction d'impôt par an à compter de 2012. (300 000 € x 13% / 9ans = 4 333).
Engagements de l'investisseur
En contrepartie de ces avantages fiscaux, l'investisseur s'engage à mettre le bien en location pendant au moins 9 ans et à respecter des plafonds de loyers. Ces plafonds varient selon la zone géographique dans laquelle est située le logement :
Est-ce le moment de profiter de la loi Scellier BBC ?
Après l'annonce de la fin du dispositif en 2013 et de l'abaissement du taux de réduction à 13% en 2012, on met fin à 16 années de dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif.
Si la création future d'un nouveau dispositif n'est pas à exclure - en raison du fort déséquilibre structurel qui persiste entre l'offre et la demande de logement, dans des régions comme l'Île de France - il est fort probable qu'il serait moins attractif fiscalement et surement encore plus recentré géographiquement.
Etant donné la réalité des finances publiques actuellement, il parait donc peu probable de bénéficier dans les années à venir d'un dispositif aussi avantageux pour l'investisseur.
SCPI Scellier BBC
Les SCPI scellier BBC sont des SCPI fiscales qui permettent de bénéficier du dispositif fiscal scellier au travers d'un investissement en parts de SCPI. Toutes les dispositions de la loi restent les mêmes que ce soit pour un investissement en direct ou un investissement au travers de parts de SCPI. (cf loi scellier originale publié au bulletin officiel des impôts)
Au travers des parts de SCPI on combine les avantages fiscaux de la mesure scellier BBC aux avantages propres aux SCPI en terme de diversification du risque. De plus il existe des avantages supplémentaires propres aux SCPI scellier au niveau fiscal, mais aussi au niveau économique.
Avantages pour les investisseurs
Avec les SCPI il y a les avantages traditionnels liés au support d'investissement collectif que sont les SCPI :
- diversification du patrimoine (types de biens, géographique)
- mutualisation des risques
- investissement accessible par tranches
- délégation de la gestion à des professionnels
- un patrimoine de qualité
- financement des parts
- réduction fiscale immédiate
(en savoir plus, voir les avantages et les risques dans la section Présentation des SCPI)
Avantages pour les SCPI
- Les sociétés de gestion de SCPI figurent parmi les gros acheteurs d'immobilier résidentiel neufs BBC. Ces sociétés de gestion sont donc en position de force pour négocier directement des lots de logements neufs dans certains programmes bien situés. Leur statut de gros clients vis à vis des promoteurs leur permet d'acquérir des logements souvent dans de bonnes conditions financières.
- De plus les sociétés de gestion privilégient et choisissent souvent les logements les mieux exposés au sein même d'un immeuble ou d'un programme afin de s'assurer d'avoir des conditions de revente futures plus favorables à la fin du dispositif.
A noter : La réduction d'impôt du dispositif étant limitée à une base de 300 000 €, les logements construit, en Île de France et à Paris, et vendu à un prix supérieur à 300 000 € intéressent moins les contribuables souhaitant réaliser un investissement en direct. Les sociétés de gestion de SCPI se retrouvent donc avec moins de concurrence sur ce segment et bénéficient là encore de conditions de négociation avantageuses pour l'achat de logements.
Avantage fiscal
- A l'inverse d'un investissement en direct ou c'est la date de livraison du bien qui marque le début de la réduction d'impôt, avec les SCPI, la réduction d'impôt commence dès l'année de souscription des parts. On commence donc les réductions d'impôts plus tôt avec des SCPI fiscales.
- Vous pouvez donc souscrire des parts de SCPI scellier BBC jusque fin décembre 2011 et profiter encore du taux de 2011 à 22%. Ces 22% sont acquis pour les 9 prochaines années.
- On peut compléter avec des parts de SCPI un autre investissement scellier en direct livré en 2011 pour profiter de la réduction fiscale jusqu'au plafond de 300 000 €. Le contribuable qui a acheté un bien scellier en direct en 2011 à 180 000 € pourra investir jusqu'à 120 000 € en parts de SCPI Scellier BBC pour porter son investissement total sur l'année à 300 000 €.
- Dans le dispositif scellier, si votre logement n'est pas loué pendant 12 mois consécutifs au cours des 9 premières années, vous perdez le bénéfice de l'avantage fiscal et devez rembourser les réductions d'impôts. On parle de requalification fiscale. Ce risque de requalification fiscale est quasiment éliminé avec les SCPI.
Pour résumer, investir en SCPI scellier BBC présente les avantages et les inconvénients suivants :
SCPI Scellier : Les étapes de l'investissement
Les flux financiers
Pour bénéficier du régime fiscal en 2011 il convient de souscrire des parts de SCPI scellier BBC avant fin décembre. Le règlement du prix de souscription doit être effectué au moment de la souscription pour les achats de parts au comptant. Concernant les opérations avec un financement le déblocage des fonds devra intervenir d'ici la fin de l'année.
Vous payer donc le prix de souscription en 2011. Vous recevez ensuite des produits financiers pendant la période de constitution du patrimoine jusqu'à la livraison et la mise en location des logements qui se met en place progressivement. Pendant 9 ans au moins les biens sont mis en location, vous percevez des loyers trimestriellement, il s'agit alors de vos revenus fonciers.
A l'issue de la période d'engagement de location, la SCPI revendra progressivement les logements et vous remboursera au fur et à mesure de votre investissement initial en vous versant votre quote-part sur les cessions de logements. (voir période de liquidation)
La rentabilité
Ce type d'investissement dans l'immobilier résidentiel offre une rentabilité moyenne comprise entre 2,50% et 3,00% sans prise en compte de l'avantage fiscal.
En tenant compte de l'avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt, le TRI de l'opération réel remonte selon les profils aux alentours de 4,00% à 5,50%.
En ayant recours à un financement pour l'acquisition des parts, il sera possible de déduire ses charges d'intérêts sur ses revenus fonciers et donc optimiser la fiscalité de l'investissement.
Les loyers et les réductions d'impôts permettent de financer en grande partie l'acquisition des parts.
SCPI Scellier BBC ouverte à la souscription
Les SCPI fiscales scellier BBC sont nombreuses. Chacune d'entre elles a ses spécificités que ce soit au niveau géographique, en fonction des régions ou des zones d'investissements choisies (A-bis, A, B1 ou B2), ou que ce soit au niveau de la politique d'investissement suivie. Certaines sont spécialisées dans l'acquisition de programmes immobiliers neufs auprès de promoteurs, certaines autres sont spécialisées dans la restructuration d'immeubles en centre ville remis aux normes BBC après travaux.
La diversité de l'offre disponible permet à chacun de réaliser l'investissement qui lui convient et qui est adapté à son profil en terme de diversification et ou en terme de risque. Rapprochez vous d'un conseiller en investissements financiers pour étudier la solution la mieux adaptée à votre profil.